房地合一稅2.0在2021年4月9日於立法院三讀通過，7月1日正式上路，消息一出，立刻引起房地產業者一片譁然，直呼這是「房地產業最黑暗的一天」，同時，也有不少人看好政府這次「出重拳」打擊房價，勢必能讓許多短期投資客退出房地產市場，進而抑制房價快速飆漲，達成喝止炒作風氣的目的。
本文首先將敘明房地合一2.0與1.0的適用範圍與差異，並透過簡單的計算，帶領各位讀者深入淺出的了解新舊制的稅額差異，接著介紹政府為了避免波及無辜，所留下的子條款之排除適用，最後再彙整多方學者的觀點，分析這次房地合一2.0的可能成效。
房地合一稅新舊制差在哪?
延長「短期交易」適用高稅率的持用時間
房地合一2.0於7月1日正式施行後，將對個人及營利事業交易於105年1月1日以後取得之房地實施新制，是故於110 年 6月30日以前交易者，仍然適用房地合一稅1.0的舊制進行課稅。
將「短期交易」拉長到五年之久，即自原來一年內交易的45%延長為兩年，原來兩年內交易的35%延長為五年，但持有五至十年者仍課徵原有之20%; 超過十年者也同樣維持原有之15%。至於境外不動產之持有期間，則從原先的一年調整至兩年，稅率則保持不變。目的便是希望打擊短線交易，藉此壓低房價，讓所有權人長期持有。
法人比照自然人納入規範
房地合一2.0實施後，將把法人納入課稅範圍，包含境外法人持有年限同自然人，從一年修正至兩年、境內法人五年內交易之稅負與自然人相同，凡是持有五年以上之期限交易者，稅率即為20%，這點比起自然人更加嚴苛，其目的便是在抑制法人進場投資房市，避免重蹈房地合一1.0之覆轍。
增設預售屋及特定股權交易為課稅標的
有鑑於房地合一1.0時期，產生許多投機客將預售屋訂單轉讓藉此拉抬價格卻無法可管的亂象，也就是俗稱的「紅單炒作」，房地合一2.0正式將預售屋及特定股權交易納入課稅範圍。除此之外，投機客亦常開設公司並將不動產納入其名下藉此規避移轉產生的稅額，其中「特定股權交易」，乃是指未上市、櫃及興櫃公司，其股票或出資額若有一定比例價值是由境內不動產構成，出售此公司經營權的行為，就會視為出售不動產，為房地合一2.0所課稅，期望以新增這兩個課稅標的，能健全我國房地產市場長久以來價額居高不下的房地產市場。
修正土地漲價總數額規定
因房地合一稅的稅基是｢房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額」，而「土地漲價總數額」為「交易當年度公告土地現值減去前次移轉現值」，房地合一2.0規範中，超過上限部分不可減除(但超過部分所繳納之土增稅可列費用)，即欲防止被利用土地增值稅、房地合一稅的稅率差異以規避稅負。
我該如何計算房地合一2.0稅負?
首先，我們須先了解房地合一稅2.0的課稅基礎(稅基)計算公式如下:
個人的計算方式
假設小明於118年7月1日以15,000,000賣出一107年5月購得位於新北市之不動產，當年的成交價為12,000,000元，原房地取得費用為200,000元，土地漲價總數額為500,000元，試問小明應繳納多少房地合一所得稅?
依據上述稅基的公式計算可得 :
房地成交價格–原房地取得價格–原房地取得費用–此次轉移成本–土地漲價總數額
=15,000,000–12,000,000–200,000–(15,000,000X0.05)–500,000
=1,550,000元
再者，可推算出小明持有該不動產的年數約11年2個月，依據新制是用超過10年之級距，稅率為15%，故小明所需繳內的房地合一稅為:
1,550,000X0.15=232,500元
法人的計算方式
假設上述的小明為一公司，其他所有條件皆維持不變，試問其小明公司應繳納多少房地合一所得稅?
依照稅基的公式計算可得 :
房地成交價格–原房地取得價格–原房地取得費用–此次轉移成本–土地漲價總數額
=15,000,000–12,000,000–200,000–(15,000,000X0.05)–500,000
=1,550,000元(稅基與個人的情況相等)
再者，可推算出小明持有該不動產的年數約11年2個月，此時應注意，依據新制規定，法人持有期間最長只有超過5年之級距，故法人稅率為20%，小明所需繳內的房地合一稅為:
1,550,000X0.2=310,000元
那些交易不受房地合一2.0影響?
為了避免新制波及到那些非投機客，政府也說明有以下五種交易不受這波打房政策影響 :
其中，個人「非自願」因素包含個人調職、土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行、重大傷病需賣房支付醫藥費、家暴、共有房地非自願交易等六種情形；營利事業(企業)的「非自願」因素除了上述的土地遭越界而出售、欠稅遭強制執行外、共有房地非自願交易外，尚包含銀行依銀行法規定在4年內處分等共四項因素得排除房地2.0之重稅適用。
房地合一2.0疑義與前景
儘管很多人對這次房地合一2.0前所未有的打房力道感到十分期待，甚至將其稱之為「政府的殺手鐧」，但仍有多位學者對於即將上路的新制成效並不覺得樂觀。
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚認為此次修法增設預售屋為課稅標的的想法固然很好，但預售屋向來的交易資訊透明度低，儘管實價登錄2.0要求預售屋必須登錄，惟我國目前仍缺乏產權登記的配套，倘若業者與投資客共同協議作假，可能反而產生定錨效果致使房價不減反升。
政治大學地政學系教授林左裕則表示新制必定會遏止部分短期投資客進場炒房，也可杜絕個人藉成立公司以股權移轉方式轉售避稅，但若政府支撐房價的心態持續，亦即政策方向偏向「喜多不喜空」而使房市繼續呈現「風險與報酬不對稱」，習以炒房者將好整以暇地延長持有期間，轉為囤房，只要囤房的成本(即利率及持有稅等)偏低，台灣高空屋及高房價的現象還會持續下去。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱也指出，房地合一2.0恐怕只能抑制短期的房價上漲，待課稅造成的閉鎖期過去，房價會再度死灰復燃。
作結而論，房地2.0確實可能在短期內引發口袋較淺投資客的「逃命潮」，進而致使房價下跌，然而在缺乏相關完整的配套措施下，經驗老道及資本雄厚的投資客可能反而從短線交易賺取利差，轉而囤房致使房屋市場供給不足，好標的人人喊搶的情況下最終可能仍導致房價上升。因此，房地合一2.0的成效可能未必如同坊間所傳如此顯著，但實際效果如何，仍有待觀望。
