房價、房地價、建坪價、土地與建物價格的分離
【房價、建坪價、房地價的概念】
都會地區地價昂貴，土地如果要建築使用通常會以興建公寓、大樓的立體化方式來建築多戶數高密度房屋，這種多戶數公寓大樓依民法799條規定稱為「區分所有建物」，區分所有建物因為土地是多人持分共有，不容易將土地及建物分開來計價，所以市面上統稱的房價或建坪價，即以建物面積為單位計算總價，土地持分面積不予考量，所以建坪價的概念即是內含了土地使用權利的建物價格。部分連棟式透天房屋雖然土地不是持分共有，但是仍然是以建物的面積為計價基準，畢竟買方購入這間房子實際使用的是建物的立體空間，土地只是建物的承載體而已。
為了避免誤會房價沒有計入土地的價值，在業界又有人將建坪價另稱為房地價。示例：一塊土地面積150坪的土地，地上建有5層樓雙併公寓一棟，總戶數10戶。假設二樓A戶建物面積32坪、土地面積持分15坪，建坪單價每坪40萬元，則買賣時總價為32坪×40萬元＝1280萬元，土地面積未被考慮在內。因市場交易習慣如此，當有一天必須將土地與建物分離計價的時候問題就來了。
【都市更新、危老重建的立體地價與素地價】
都市更新、危老重建的時候因為舊建物已經老舊必須拆除，所以價值為零，剩下來的價值就是房屋拆除後的土地，以前段中的公寓為例，150坪的土地興建10戶住宅，多數地政士在辦理產權登記的時候，都會將每戶建物的土地持分按房屋面積分配，假設上述10戶房屋面積皆相同，那麼每戶房屋的土地就會都是15坪，如果按土地面積分配更新後房屋，則更新前一樓店面分到的新房子價值，將與四樓住家分到的新房子價值相等。試問讀者，若您是一樓店面的地主，您會同意按這樣子的比例分配嗎？當然不會！
所以這個時候就必須運用到立體化地價的概念了。首先，我們會將這塊建築基地視為素地，也就是當作地上沒有房子存在的可建築土地。然後計算這塊素地的價值，其次再評估10戶房屋更新前各戶的建坪價，將10戶房屋更新前的總價相加當作分母，每戶房屋更新更新的總價當作分子，以求算各戶房屋的價值比例，最後再與素地價格相乘，算出每一戶房屋更新前的土地價值。經過這個步驟所計算出來的地價，我們又可以稱為「立體地價」或「基地權利價格」，如下示意圖：
【政府課稅、徵收補償、公司會計列帳時，土地與建物價格的分離】
因台灣法制無論徵稅、徵收補償、會計列帳都是將土地與建物分開計價，課徵地價稅、增值稅的時候是以申報地價、公告現值為稅基來課徵地價稅及增值稅，而申報地價、公告現值目前都是由地政機關依每宗土地的條件訂定出來的，所以在徵稅、徵收補償、會計列帳時的土地價格是以房地分離方式，以房地總價扣減建物價格來求算土地地價的時候就會出現以下問題：
假設某縣市中山路旁的二棟相鄰透天房屋，A棟房屋屋齡5年、B棟房屋屋齡30年，基地面積相等、臨路條件、使用分區、地形等條件完全相等，理論上這二筆土地的土地地價應該要完全相等。但事實上，如果只有房地價格=土地價格+建物價格的觀念的話，計算出來的土地價格可能是不同的。如下表所示：
這是怎麼回事？有人會問，難道是建物的折舊算的不夠精準嗎？那我們試著把B屋的折舊加到極大值，乾脆不算建物價值了，把所有價值通通歸給土地，其結果是1100萬元÷土地20坪=土地每坪55萬元。B屋的土地價格還是低於A屋。
會有這個問題的產生，就是沒有把利潤的觀念考量進去。假使開發商取得一塊土地興建房屋出售，這間房子售價的組成將會是：(土地素地成本+建物興建成本)*(1+貸款利息)*(1+開發利潤)。而貸款利息及開發利潤遞減的速度，通常快於房屋折舊的速度，所以如果只有房地價格=土地價格+建物價格的觀念的話，就會有不同屋齡之間的房屋土地價格不相同的情形。
【結論】
- 區分所有建物的土地價格必須要有立體化的概念，一樓店面與樓上層的住家因為是同一構造物，所以二者的建物價值應該相同，土地雖然店面與住家的持分面積相同，但是土地權利價格是不相同的，甚至同一樓層的不同戶別因為採光、格局等條件不同，其水平土地權利價格也會是不相同的。
- 無論是透天厝或是區分所有建物，其價格的構成應該是(土地素地成本+建物興建成本)*(1+貸款利息)*(1+開發利潤)，所以如果以房地價格-建物價格=土地地價，其計算結果是屬於基地權利價格，而屋齡較新的房子基地權利價格通常是高於素地地價的。
- 在日本及台灣會使用開發法求算土地價格，亦即前述都更、危老階段將建築基地視為素地，也就是當作地上沒有房子存在的可建築土地。然後計算這塊素地的價值，素地地價屬成本價值，無論地上房屋的屋況如何，相同條件的土地其價值都是相等的。
