圖片來源：內政部營建署2016出版之《打造幸福城市》
都市更新是國家與城市對於土地有計畫的再開發，有著改善都市空間環境、復甦都市機能、促進公共利益等功能，尤其對於城市轉型與改善防災機能、提升生活品質有關鍵性影響，面對全球化的激烈競爭，都市更新更是成為每個城市進化及蛻變的重要方向。
一、都市更新法源
中央法令依據如《都市更新條例》、《都市更新條例施行細則》等，而各地政府可依循母法，因地制宜制定作業要點與辦法，如：《臺北市都市更新自治條例》、《新北市都市計畫變更後申請辦理都市更新之處理原則》等。
依據《都市更新條例》第四條定義，都市更新處理方式分為以下三種：
(1)重建：指拆除原有舊建物，重新建築，安置住戶，改進公共設施。
(2)整建：建物改建、修建或充實設備，並改進區內公共設施。
(3)維護：指加強更新區內土地使用及建築管理，保持良好公共設施。
二、重建型都更
1. 更新地區與更新單元
主要由地方政府主管機關就整體環境全面評估，公告劃定更新區域、訂定或變更都市更新計畫，更新區域內可依政府公告基準劃定更新單元；土地或建物所有權人可向主管機關提議劃定地區，又稱自行劃定更新單元。
2. 實施主體與方式
3. 分配方式圖例
4. 事業計畫流程簡圖
5. 權利變換計畫流程簡圖
三、都更估價基本流程
1. 專業估價師於都更中的角色
依據《都市更新條例》第五十條明定：「權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。前項估價者由實施者與土地所有權人共同指定；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。」由此可見不動產估價師在權利變換的過程中，擔任公正客觀的第三人角色，提供專業服務，評估更新前後不動產的權利價值，供地主與實施者作為價值分配和領取補償金的基礎。
2. 權利變換價值評估過程
*中信不動產估價師聯合事務所製圖
3. 估價技術規則圖解
(1)合併前地價比例(技術規則§125)：
權利變換前若有地上建物，估價時將以土地價格按房地總價值的比例分配給各所有權人，因此可得出各地主間所佔價值比例。
(2)區分所有建物基地權利價低於素地價，以素地價計算(技術規則§126)：
若計算區分所有建物的價值後，其價值低於素地價格，則將以土地總價值來分配為地主的權利價值。
現今都市更新案件順利通過重建仍有難度，據臺北市政府都市更新處統計，主要有三項問題成為更新阻礙，分別是：地主住戶對實施者的不信任、個別住戶與業者協議不透明、投資者對權益的不確定性，是造成推動過程中延宕的最大主因。故藉由不動產估價者的專業服務，精確計算權利價值分配，扮演實施者與民眾間客觀的資訊提供者，將是促進更新計畫不可或缺的一員。
