資料來源：新北市政府都市更新處
1.危老首案動工，民眾參與度高
全台危老重建首例-新北市板橋區文化段，於今年九月底正式動工，依據新北市政府都更處核准資料顯示，此案取得獎勵容積40%，預計完工後將原本29棟屋齡30~40年老舊建築物，改建為地下4層、地上25層之電梯大樓。危老政策帶動老屋重建，不僅掀起危老重建推動師證照熱潮，本所近日亦接獲許多民眾來電詢問自家危老重建相關疑問，藉此機會統整幾個常見問題，與各位朋友分享交流。
2.危老重建常見問題
- 重建前相關權利人有哪些? 價值怎麼分配?
重建前相關權利人包含地主、建物所有權人、他項權利人如抵押權、地上權等等。而重建前價值評估，則概分為土地及建物(房地結合體)，其中區分所有建物價值評估，係先評估各樓層房地價，再以各樓層房地價為比例來分配土地價值。
- 重建後建物價值怎麼算?
重建後建物價值估算，依照重建後建築規劃，如：店面、住宅、辦公室等等，參考同類型建築物之交易價格，運用比較法或收益法評估，再進行適當修正，如建物各別條件、道路條件、週邊環境條件等等調整率修正，則推得重建後建物價值。
- 如何看地主與投資人(建設公司或出資地主)權益價值分配比例是否合理?
關於地主與投資人權益價值分配，不動產估價師將分別推算地主及投資人(建設公司或出資地主)投入成本，依據地主與投資人投入成本比例推估權益價值分配比例。
- 地主投入成本：以比較法及土地開發分析法求得土地素地價格，加計相關費用及土地開發期間利息，求得地主投入成本，亦即土地成本價格。
- 投資人投入成本：投資人為投資興建者，其開發費用應包含營造施工費、規劃設計費用、管理費、稅金及其他負擔、其他必要費用，並加計建築開發期間利息，可得投資人投入成本。
- 以成本比例法計算雙方投入成本比，得以推估雙方重建分配價值比例之算式如下：
- 是否需先請建築師畫圖,有差別嗎?
在申請危老重建計劃時，需提供建築師簽證的建築物配置及設計圖說，主管機關將依據設計圖說審核建築配置、退縮比例、容積獎勵等是否符合規定。
3.不動產估價師在危老重建的功能
危老條例雖省去繁瑣的審議程序，無規定需由估價師估價，反映出政府單位不介入重建分配的過程，將整合階段交由投資人及地主自行協調，依據本所經驗，重建分配比例往往是危老案成敗的關鍵，而不動產估價師的功能，在於能透過逐項釐清重建前後的產權及物理條件，針對重建前相關權利人價值、重建後建物價值、地主與投資人權益價值分配比例等項目計算詳細合理的分配，並依據地主挑選戶別總價進行找補，提供客觀的數據作為協商參考，不僅可保障所有參與者的權益、更能減少地主方與投資方疑慮，使得危老重建的協商過程更加順暢。
參考資料：臺北市都市危險及老舊建物重建不動產估價報告書範本
