租賃使用權資產估價

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因應了IFRS16的發布，企業藉由租賃取得之使用權資產，將評估其價值後在財報中揭露，如此可減少企業間在財報上比較基準的不一致性，而更易於大眾及企業本身決策和規劃。

一、使用權資產準則與法規

1. 1. 國際財務報導準則：
      依據IFRS 16租賃規定建議：「於開始日，承租人應按成本衡量使用權資產。」、「承租人應於財務狀況表中列報或附註中揭露：使用權資產(與其他資產分別列示)。」

1. 2. 《公開發行公司取得或處分資產處理準則》：
      我國於準則中明訂需估價之情形如下，第九條：「交易金額達公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應於事實發生日前取得專業估價者出具之估價報告；……交易金額達新臺幣十億元以上，應請二家以上之專業估價者估價。」第十四條：「與關係人取得或處分資產，交易金額達公司總資產百分之十以上者，亦應依前節規定取得專業估價者出具之估價報告或會計師意見。」

二、使用權資產計算方式

1. 資產計算簡式
   承租人於租賃期間的使用權資產支出成本=出租人的有效總收入，將租賃期間的有效總收入與折現率評估計算後，即為使用權資產價值。
2.  折現率估算
   依IFRS 16建議：「於開始日，承租人應按於該日尚未支付之租賃給付之現值衡量租賃負債。若租賃隱含利率容易確定，租賃給付應使用該利率折現。若該利率並非容易確定，承租人應使用承租人增額借款利率。」因此應以租賃隱含利率決定折現因子，並以市場萃取法為原則。

(1) 收益資本化率=數個比較標的之有效總收入/ 價格

(2) 現金流量期間之年租金成長率或物價年增率

3.影響因素圖

三、 租賃類型評估方法

1. 1. 新訂租約
      依《不動產估價技術規則》第132條評估方法如下：
      (1) 以新訂租約的租賃實例作為比較標的，運用比較法評估。
      (2) 以勘估標的的價格乘租金收益率，再加計必要費用後，評估其淨收益。
      (3) 勘估標的在一定期間內的淨收益，再加計必要費用後，可用於分析企業經營的總收入。

1. 2. 續訂租約
      依《不動產估價技術規則》第133條評估方法如下：
      (1) 以續訂租約的租賃實例為比較標的，運用比較法評估。
      (2) 勘估標的之價格日期以正常價格為基礎，乘續租的租金收益率，再加計必要費用，評估其淨收益。
      (3) 勘估標的的原契約租金的淨收益，就租金變動趨勢調整後，再加計必要費用評估。
      (4) 分析勘估標的的原契約租金與市場租金的差額，其中應歸屬出租人的適當部分，加計契約租金。

因此專業估價者將以獨立的第三方角色提供估價報告或意見書，並維持自身的合理性、正確性及獨立性，以適切的規劃和妥善的資料蒐集，為客戶提供最專業的價值評估。