為配合國際會計準則理事會發布IFRS17「保險合約」，要求保險公司忠實表達保險契約之公允價值，金管會同步於今年修正相關準則，進一步檢討保險業帳列投資性不動產之公允價值評估適用條件，確定投資性不動產公允價值未來回歸「IAS40」及「證券發行人財務報告編制準則」規範，得採收益法或成本法評估。
本篇將投資性不動產分類原則、適用範圍及修法後之後續評價方式，說明如下：
一、投資性不動產定義
投資性不動產係指以賺取租金、等待資本增值、或兩者兼具為目的而持有之不動產。其主體包含以所有權人角色持有所有權、或以承租人角色持有使用權之不動產，客體則包含土地、建築物之全部或一部分，或者兩者皆有。但不包含不動產供以下使用者：
(一) 不動產用於生產或提供商品或勞務、或供管理目的。
(二) 不動產於正常營業過程出售。
二、如何區別投資性不動產或自用不動產?
依據IAS40之不動產分類原則，主要以企業持有不動產之目的為判斷原則，說明如下：
(一)企業持有不動產目的為一種用途
(二)企業持有不動產目的為多種用途
企業持有不動產，一部分出租賺取租金或等待資本增值屬於投資性不動產，其他部分作為自行使用部份屬於自用不動產，此時應判斷是否符合下列兩種情況，始能歸類為投資性不動產：
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- 各部分若可單獨出售，或可以個別融資租賃方式出租部份，可視為投資性不動產。
- 各部份無法單獨出售時，判斷不動產作自行使用部分情況不重大時，則視為投資性不動產。
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(三)企業提供附加服務予承租人
若企業提供予客戶之附加服務對於整體協議係屬不重大，則企業應將該不動產視為投資性不動產；反之，若企業提供予客戶之附加服務對於整體協議係屬重大，則該不動產應視為自用不動產。例如：企業出租辦公室予客戶使用，一併提供IT服務、秘書服務或清潔服務等等。
三、保險業之投資性不動產後續評價方式
民國109年5月11日公告修正「保險業財務報導準則」，其中有關於保險業持有投資性不動產後續衡量方式，符合以下兩條件者，其後續得採收益法衡量其公允價值，不符合者則採成本法認列。
- 出租率達六成。
- 年收益率達中華郵政二年期定儲小額存款機動利率加5碼(目前為2.095％)。
並修正相關配套措施、估價方法及計算參數準則，主要內容如下：
(一)公允價值評價應採收益法或成本法。109年5月11日修正前，原帳列投資性不動產已採公允價值模式者，不在此限。
(二)投資性不動產訂定超過一年以上租約，應採收益法評價。並規定依現行租約計算現金流量、分析期間不得超過物理耐用年限、折現率以最低年收益率為下限。
(三)投資性不動產未訂定超過一年以上租約、或契約終止、解除、失效等已超過一年以上者，應採成本法評估。
本次修法前，原帳列投資性不動產後續衡量已採用公允價值者，考量財務報告前後年度一致性及可比較性，得沿用原方法估價；至於新購置、重分類或首次改採公允價值者，應依本次修正規定。
四、結論
投資性不動產採公允價值評價，其價值增減將表達於損益表，影響企業的獲利表現；若採成本法認列，則無未來增值利益，並須每年提列折舊。此項會計政策之利弊優劣，難以一言蔽之，須同時考量大環境在政策面、經濟面、不動產市場供給需求之變動，最終回歸公司治理之裁量範圍。可確定的是，透過主管機關法令及監理要求的提升，將有助於財報使用者能更準確地掌握數據，並作出有效決策。
